Si esto te suena, la guía es para ti
- Un inquilino persona moral te retiene ISR e IVA y otro no, y hay que tratarlos distinto.
- Alguien paga en marzo la renta de febrero y no sabes en qué mes cuenta.
- Tienes gastos de mantenimiento y predial que quizá son deducibles y quizá no.
Retenciones: depende de quién te renta
Cuando tu inquilino es una persona moral, está obligado a retenerte una parte del ISR y del IVA y a enterarlos al SAT. Cuando es una persona física, no hay retención: recibes el importe completo y el impuesto lo pagas tú.
Esto significa que dos inmuebles con la misma renta pueden dejarte cantidades distintas a pagar, y que necesitas identificar cada CFDI por tipo de receptor. Ese desglose viene en el comprobante y es exactamente lo que una hoja de cálculo suele perder.
El mes en que cuenta la renta
Igual que en otros regímenes de personas físicas, aquí manda el flujo de efectivo: la renta cuenta en el mes en que la cobras, no en el que la facturas. Si emites la factura de febrero pero te pagan en marzo, ese ingreso es de marzo.
La forma correcta de reflejarlo es con el método de pago del comprobante. Si emites PPD y luego el complemento de pago, la plataforma coloca el ingreso en el mes correcto de forma automática.
Emitir todo como PUE "para simplificar" cuando en realidad te pagan después distorsiona el periodo y puede adelantarte impuestos que aún no te corresponden.
Deducciones: la decisión que conviene consultar
En arrendamiento existen dos caminos para deducir: comprobar los gastos reales o aplicar la deducción opcional, conocida como deducción ciega. Cuál conviene depende de cuánto gastas realmente en el inmueble, y la elección tiene consecuencias para todo el ejercicio.
TaxSync te muestra tus gastos con CFDI del periodo para que puedas compararlos contra la opción sin comprobantes, pero la decisión es de criterio fiscal y conviene tomarla con tu contador.
Qué gastos del inmueble suelen considerarse
Si eliges comprobar gastos en lugar de la deducción opcional, necesitas CFDI de cada uno. Los conceptos que típicamente se revisan en un arrendamiento son el predial del inmueble, el mantenimiento y las reparaciones, los seguros, los intereses del crédito hipotecario si lo hay, y los honorarios de administración.
Dos advertencias que valen dinero. Primero: si un gasto no tiene CFDI a tu nombre, no existe para efectos de deducción por mucho que lo hayas pagado. Segundo: los gastos que aumentan el valor del inmueble suelen tratarse como inversión y no como gasto del periodo, lo que cambia por completo cómo se aplican.
La elección entre comprobar gastos y aplicar la deducción opcional tiene efecto para todo el ejercicio, no mes a mes. Conviene decidirla al inicio y con tu contador.
Varios inmuebles, un solo RFC
Si rentas más de una propiedad, todas viven bajo tu mismo RFC y por tanto en la misma declaración. Eso simplifica el cumplimiento pero complica el control: quieres saber qué inmueble rinde y cuál te está costando, y eso el SAT no te lo separa.
La forma práctica de resolverlo es usar series o folios distintos por inmueble al facturar, y aprovechar el concepto del comprobante para identificarlo. Al conciliar, el concepto principal aparece en la tabla y puedes filtrar por él.
Cómo se ve el mes en la plataforma
El cierre mensual sigue el mismo recorrido que en cualquier otro régimen, con una diferencia a tu favor: aquí la lista de comprobantes suele ser corta y muy repetitiva, las mismas rentas mes tras mes más algún gasto de mantenimiento. Eso hace que cualquier anomalía salte a la vista de inmediato.
Si un mes falta una renta, la ves al instante. Si aparece un comprobante que no reconoces, también. Esa previsibilidad convierte el cierre de un arrendamiento en una revisión de diez minutos en cuanto los datos están ordenados.
- Bajas del SAT los CFDI que emitiste a tus inquilinos y los que recibiste por gastos del inmueble.
- La conciliación separa el IVA trasladado del retenido, que es donde suelen aparecer las diferencias.
- El cálculo del periodo te da el ISR y el IVA a cargo, con las retenciones ya restadas.
- Las pólizas contables quedan generadas y cuadradas por si necesitas contabilidad formal.
Depósitos en garantía y meses adelantados
Dos situaciones muy comunes que suelen tratarse mal. El depósito en garantía, mientras siga siendo un depósito que vas a devolver, no es un ingreso: es un pasivo. Se vuelve ingreso solo si al final lo aplicas a rentas o a daños.
Las rentas adelantadas son lo contrario: si el inquilino te paga en enero seis meses por adelantado, ese cobro es ingreso de enero, porque el criterio es flujo de efectivo. No se reparte entre los meses a los que corresponde.
Confundir estos dos casos distorsiona periodos completos, y como las cifras suelen ser grandes en relación con la renta mensual, la diferencia en el impuesto se nota.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si mi inquilino deja de pagar varios meses?
Como el impuesto se causa sobre lo efectivamente cobrado, una renta que no cobraste no genera ingreso acumulable en ese mes. Si ya habías emitido la factura, revisa con tu contador el tratamiento correcto del comprobante, porque puede requerir cancelación o una nota de crédito.
¿El predial y el mantenimiento son deducibles?
Suelen considerarse dentro de las deducciones autorizadas del arrendamiento cuando corresponden al inmueble arrendado y cuentan con comprobante fiscal a tu nombre. Si optaste por la deducción sin comprobantes, no se suman aparte.
¿Tengo que cobrar IVA por rentar?
Depende del uso del inmueble. El arrendamiento de casa habitación tiene un tratamiento distinto al de un local comercial u oficina. Confirma tu caso con tu contador antes de emitir.
¿Debo emitir factura si mi inquilino es una persona física que no la pide?
La obligación de expedir comprobante existe con independencia de que el inquilino lo solicite. Consulta el caso concreto con tu contador.
¿Cómo registro la retención que me hace una persona moral?
Viene desglosada en el CFDI. Al descargarlo del SAT, la plataforma la separa sola y la acredita en el cálculo del periodo.
¿Puedo llevar varios inmuebles en una sola cuenta?
Sí, si están todos bajo el mismo RFC. Si necesitas administrar varios contribuyentes distintos, eso es el plan MultiRFC.
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Empezar ahoraEste contenido es informativo y describe un escenario ilustrativo, no un cliente real. No sustituye la asesoría de un contador o un asesor fiscal, ni constituye una opinión fiscal. Verifica siempre las disposiciones vigentes.